中央定調全國學長沙：樓市調控最嚴，杜絕人為制造土地緊缺

 誰是全國“房住不炒”最堅決的城市？

長沙，必有一席之地。

近日，住建部近日印發《建設工作簡報》，以《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》為題，對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定并向全國推廣。

全國學長沙，這是來自頂層住房管理部門的肯定。

事實上，多地已將長沙作為學習對象。此前，深圳市住建局、東莞市住建局已先后到長沙調研學習，均對當地房地產調控工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。

然而，長沙模式廣受贊譽，“一個讓炒房客有去無回的城市”之名更是廣為人知。

然而，學長沙，并非想象的那么容易。

01

長沙房價有多低？

2020年，長沙住房均價僅為1萬元左右，遠遠低于同等城市能級的中西部省會，甚至還低過許多東部沿海的普通地級市。

單純看房價可能并不直觀，從房價收入比來看，長沙是國內為數不多處于合理水平的城市之一。

2019年，深圳房價收入比高達35，三亞、北京、上海、廈門超過了20，廣州、福州、杭州、南京、東莞、蘇州等城市超過了15。

只有長沙房價收入比低于7，位居全國主要城市末位，符合3-9的國際正常水平。

長沙房價之低，早已毋庸置疑。

然而，如此之低的房價，卻曾遭遇當地市民投訴，連發六問質問“長沙房價為什么不能漲起”。

當地的回應態度極為堅決：

繼續保持調控方向不變、調控目標不減、調控力度不松，持續保持長沙“房價洼地”比較優勢，并使之成為長沙城市競爭、產業聚集、人才流入的要素保障，進一步提升老百姓的獲得感、幸福感。

總結起來就是四個字：房住不炒。

隨后，當地官方微信公眾號“長沙發布”發文：

選擇長沙，只要肯奮斗，就能過上幸福生活，“買得起房子、娶得到妻子、養得好孩子”。

一個萬億GDP的省會城市，能讓普通打工人都能觸及買房的門檻，這是多么難得的成績？

02

長沙模式，究竟是什么？

一是樓市調控全國最嚴，“反炒房”態度最為堅決，幾乎遏制了所有投機空間。

1、限售4年。商品住房須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易。

2、二套限購。購買二套房，必須在首套房拿證4年之后。

3、二套征收重稅。個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

4、堵住人才購房漏洞。專科及以上學歷人才，須滿足在長工作生活24個月。

要知道，廣州限售只有2年，深圳只有3年，兩地契稅均可減按1%-3%征收，至于購買二套房僅有“認房又認貸”限制，不存在4年間隔期，由此可見長沙調控之嚴。

二是天量供應土地，杜絕人為制造短缺。

房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。畢竟，土地是壟斷的，土地供應是否充分，是不是存在人為制造短缺，有沒有主動制造“地王”，決定著許多城市房價的走勢。

2020年以來，疫情沖擊之下，經濟剛剛走上復蘇之路，不少城市的地王卻呈現井噴之勢，這些地王多數都是國企創造而來，背后不乏地方政府攪熱樓市的考慮。

反觀長沙，土地供應呈現井噴之勢，供求不存在人為制造的短缺。

從2015年到2019年，長沙土地供應面積接近9000萬平方米，僅2019年就供應了2600多萬平方米，這將為當地提供源源不斷的住房供應空間。

在內地，不少城市都將“土地資源緊張”作為房價上漲的依據。

事實上，幾乎所有城市都不存在真正的土地短缺問題，問題是土地有沒有供應充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在？

即便是以城市面積過小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺。相比于土地緊缺，深圳住宅用地長期供應不足才是更關鍵的癥結所在。

長期以來，深圳居住用地占比20%左右，低于國家相關標準中25%～40%的下限，而國際上一般是40%以上。

03

中國房地產20多年的上行史，讓“房價只漲不跌“的神話深入人心。一旦出現長沙這樣的例外，就會引來各種各樣的口誅筆伐。

“六問長沙為何不能漲起”，就是其中的代表。這背后的典型觀點有二：

其一，有觀點說，長沙遏制房價上漲，最終只會拖累經濟發展。這是典型的房地產拉動經濟的論調，也是大多數城市房地產依賴的由來。

長沙是中國內地17個萬億GDP城市之一，2019年GDP高達1.15萬億，相比2010年的4547億，翻了一倍多。

近年來，長沙經濟增速位居主要省會城市前列。2019年實際增速達到8.1%，在17個萬億GDP城市中位居第一。

長沙經驗，還至少證明了另一點：即使不依賴房地產，經濟也能搞好。

其二，有論調稱，大放水時代，長沙房價不漲，當地居民錯失了財富膨脹的機會，這也讓高層次人才避而遠之。

顯然，財富增值機會，并不會屬于所有人，即使存在受損，影響的恐怕也只是個別的炒房者。有些城市的高房價本身就存在巨大泡沫，所謂的財富只是紙面財富，本身就難以持續，一旦出現回調，影響不是一般嚴重。

同時，長沙人口非但沒有外流，反而還是人口增量最多的十個城市之一。近3年，長沙人口增量高達74.9萬，位居全國第6位。

值得一提的是，在最新發布的《中國城市營商環境指數評價報告2020》里，長沙以80.96分位列中國100座城市營商環境指數榜第12名，比去年上升3位，在省會城市指數榜中排名第6。

同時，長沙連續13年獲評全國“最具幸福感城市”，也是全國唯一連續13年獲此殊榮的城市。

顯然，反炒房戰，給長沙帶來的不只是“房價洼地”的聲譽，還給了經濟產業以良性發展的空間。

04

長沙實踐充分證明，樓市調控是有用的，是百分之百能按住房價的。

這背后的關鍵在于，到底是形式主義調控還是真調控，究竟是暗度陳倉式的明調暗松還是始終保持調控的剛性，到底是松兩天緊兩天，還是能將樓市調控貫徹到底。

然而，在土地財政、房地產經濟面前，許多城市一直蠢蠢欲動，更有城市將房價低視為城市之恥，這樣的樓市，又如何能控得住？

由此可見長沙調控的來自不易，長沙值得一個房住不炒“先行示范區”的稱號。