多地出臺新規規范租房市場

 今年9月1日，《北京市住房租賃條例》開始施行，這部地方性法規針對“打隔斷”群租、“黑中介”不退押金等問題作了規定。

　　住房租賃市場涉及面廣，與老百姓日常生活息息相關。“新華視點”記者了解到，近來，多地出臺政策措施規范住房租賃，對維護消費者權益提出更加明確的要求。

　　租房投訴多　多地出新規

　　記者調查發現，一些地方住房租賃市場問題猶存。在黑貓投訴平臺，記者以“租房”為關鍵詞搜索發現，共有3萬多條投訴；其中，租賃機構不退押金的投訴尤其多，以“租房 押金”為關鍵詞，檢索到13000多條投訴。此外，出租房“打隔斷”、合同設置“霸王條款”等方面的投訴案例也比較多。

　　今年7月底，青島市住建局發布《關于2022年上半年住房租賃企業投訴情況的通報》，公布了今年上半年投訴量排名前十的住房租賃企業。通報指出，這些企業經營過程中主要存在惡意克扣押金、租金及其他保證金，租賃附加服務不規范，服務態度差，處理當事人投訴不及時等問題，嚴重擾亂市場秩序。

　　針對住房租賃市場存在的問題，今年以來，不少地方紛紛出臺、實施住房租賃方面的地方性法規或相關監管規定。

　　今年1月1日，上海市房屋管理局、中國銀保監會上海監管局聯合印發的《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》開始施行；今年下半年，上海市人大常委會還將推進住房租賃條例等立法項目。4月，廣州市住建局發布《廣州市住房和城鄉建設局關于規范住房租賃市場的通知》。5月，北京市人大常委會審議通過《北京市住房租賃條例》，于9月1日開始施行。8月，武漢市住房保障和房屋管理局發布《武漢市住房租賃資金實施細則（試行）》。

　　此外，今年以來，青島、石家莊、合肥、鄭州、福州、無錫等地也都出臺了住房租賃方面的相關政策。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，各地加強對住房租賃市場的整頓、規范，旨在遏制由于租賃機構違規經營而侵害租客和房東權益的現象，是治理住房租賃市場的有力舉措。

　　保障租戶權益 規范租房市場

　　記者梳理發現，各地出臺的住房租賃規定，大都針對不退押金或租金、中介“打隔斷”等群眾反映較多的一些問題，注重保障租客權益，規范住房租賃市場秩序。

　　——加強資金監管，保障租戶資金安全。

　　近期，鄭州市房屋租賃平臺上線“住房租賃資金監管”功能，各住房租賃企業應選擇一家與該平臺對接的監管銀行，開設唯一的監管專用賬戶，并按要求將承租人繳納的租金、押金納入監管。

　　“租房的很多是收入不高的年輕人，幾千塊錢租金、押金就有可能影響到他們的生活。”北京奧肯律師事務所執行主任李傳文說，如果遇到不退押金等情況，按照法律規定，租客可以向法院起訴，但由于訴訟成本高、時間長，不少租客只能忍氣吞聲。

　　《北京市住房租賃條例》規定，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規定通過第三方專用賬戶托管。上海市規定，住房租賃經營機構向承租人收取的租金、押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；利用個人“租金貸”獲得的資金，由貸款機構直接放款至監管賬戶。深圳市要求，在深圳從事住房租賃經營的企業，應開立銀行專戶，用于收取承租人押金及租金，被監管資金不得隨意使用。

　　——治理“打隔斷”群租房，保障公共安全。

　　不少地方明文規定，不允許擅自改變房屋結構，以保障公共安全。如《北京市住房租賃條例》規定，出租住房應當“以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構”，并對相關違法行為規定了具體的處罰措施。新修訂的《廣東省城鎮房屋租賃條例》明確規定，“租賃期間，承租人改建、擴建或者改變房屋用途或者結構的，必須經出租人同意。”

　　——加強合同備案管理，規范租房市場。

　　《北京市住房租賃條例》規定，“出租人應當自住房租賃合同訂立之日起三十日內按照規定到租賃住房所在地的區住房和城鄉建設或者房屋主管部門辦理住房租賃登記備案。”上海市規定，上海行政區域內的住房租賃活動，均應按規定進行合同網簽備案。南京、杭州、廣州等城市基于租賃平臺開展合同網簽備案，實時掌握企業租賃經營情況，并督促租賃企業、經紀機構進行備案。

　　落實各方責任 加強動態管控

　　業內人士認為，出租房量大面廣，加強住房租賃市場監管，需要各地各部門進一步加大執法力度，壓實責任，沉入社區實地摸排，建立管理臺賬，加強動態管控。

　　據悉，《北京市住房租賃條例》正式實施后，北京市住建委將全面開展條例執法，尤其針對長租、短租、群租、互聯網平臺等首次納入立法事項的，開展專項執法，嚴肅處理市場主體違法違規行為。

　　李傳文認為，《北京市住房租賃條例》對很多不規范行為規定了罰則，在保護租賃關系、規范租賃市場、保護群眾權益等方面具有較強的示范作用。下一步，隨著各地加速立法及出臺規章制度，將有效促進住房租賃行業的健康發展，合同備案率低、租客退押金難等問題將會逐步得到解決。

　　首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池建議，針對扣留押金等違法行為，各地監管部門應暢通投訴渠道，及時曝光，主動作為，降低租房者的維權成本。針對“打隔斷”群租問題，各地住建、公安、消防等部門要加強聯動，密切配合，查處違規行為，消除安全隱患。針對租房合同備案率低等問題，各地可因地制宜制定一些獎懲措施，規范合同使用，促進備案率提升，解決市場長期存在的“底數不清”等問題。

　　此外，黃卉認為，要進一步完善住房租賃行業信用體系，加強對出租人、承租人和租賃企業的信用管理。今年6月，濟南市住建局發布《濟南市房地產中介行業信用管理辦法》，對全市住房租賃企業及從業人員在從事住房租賃活動中的誠信度進行綜合評定分級。這一做法具有一定示范意義。

　　專家表示，從行業發展來看，目前租賃行業發展模式仍然較為單一。同時，由于從業人員的職業認證和人才培養體系仍不夠完善，專業化服務供給不足。應進一步推動住房租賃市場機構化、專業化運營，培養相關專業人才，在產品結構、服務體驗、租后服務等方面建立、完善行業標準，推動住房租賃行業向標準化、精細化、職業化方向發展。