草簽協(xié)議買房 那些你想不到的風險

　　房子買到手一年多，突然被通知必須補齊全款且網(wǎng)簽時間再延后兩年；五證不全只能草簽協(xié)議，開發(fā)商承諾變空頭支票……聽起來不可思議的買房故事，在環(huán)京樓市里頻繁上演。而隨著環(huán)京大部分熱點購房區(qū)域加入限購的行列，部分樓盤銷售價格高于備案價格，無證銷售、草簽協(xié)議暫緩網(wǎng)簽、陰陽合同等在北京樓市幾乎已經(jīng)絕跡的銷售手段，成了環(huán)京部分項目開發(fā)商慣用的伎倆。在這樣的銷售手段下，購房者以為買到手的房，也許是個時刻會炸的“雷”。

　　簽了合同交了首付 一年后被通知只能全款買

　　陳小姐2015年下半年在香河某項目購買了一套房子，當時的價格在7000元/平方米左右。購房時，該項目還沒有預售許可證，但在銷售的反復勸說下，陳小姐還是做出了買房的決定。當時銷售表示，由于沒有預售許可證，無法進行網(wǎng)簽備案，可以先交齊首付款，草簽一份合同，等到項目預售許可證下來后，再簽署正式合同、辦理銀行貸款，時間估計用不了太久。項目的交房時間定在2018年。

　　草簽了購房協(xié)議后，陳小姐向項目開發(fā)商交齊了首付款，開始等待開發(fā)商通知簽正式合同、網(wǎng)簽、貸款。網(wǎng)簽時間一拖就是一年多，直到2017年，陳小姐購買的樓座依然沒有拿到預售許可證。漫長的等待過程中，雖然期間聽聞其他業(yè)主說項目建設進度很慢，也沒有人及時通知預售證的辦理進度，但陳小姐還是欣慰于當初自己草簽協(xié)議買房的決定。

　　在陳小姐以為自己的買房路就差網(wǎng)簽一步時，她和其他同期購買的業(yè)主突然接到開發(fā)商的通知，通知的內(nèi)容并不是可以網(wǎng)簽了的喜訊，而是“噩耗”。負責通知這些業(yè)主的人在電話中表示，預售證一直還沒有拿到，現(xiàn)在針對陳小姐這樣的前期業(yè)主，開發(fā)商決定采取兩種方法處理，一是補齊全款，2019年現(xiàn)房交付后進行網(wǎng)簽。二是退房，退還業(yè)主交付的首付并補償原房款的10%。

　　接到這一消息，陳小姐傻眼了，已經(jīng)確定的買房行為怎么會發(fā)生這么大的變化？補齊全款對于陳小姐這樣的剛需購房者幾乎是不可能完成的任務，陳小姐表示，就是因為資金實力不夠，才會選擇在香河購房，突然讓補齊全款，根本沒辦法湊齊。而退房，她更無法接受。

　　無法接受這種處理方式的業(yè)主們集體找到了開發(fā)商，經(jīng)過兩天兩夜的談判和協(xié)商，開發(fā)商最終給出的處理結(jié)果是再簽一份補充協(xié)議，承諾不會對這批業(yè)主漲價，2018年進行網(wǎng)簽，2019年正式交房。

　　環(huán)京樓市五證不全依然有人買賬

　　陳小姐遇上的事情并不是個案，在搜索引擎上搜索，在香河買房遭遇五證不全的案例發(fā)生在多個樓盤，為趕上京津冀樓市利好的列車，不少購房者不顧風險，在五證不全、不網(wǎng)簽、陰陽合同的情況下，出手買房。

　　所謂五證，是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，環(huán)京某些本地開發(fā)商開發(fā)的項目，在五證未辦理齊全的情況下，就開始進行銷售。雖然五證不全，但開發(fā)商借助環(huán)京樓市大趨勢說服購房人盡快出手，草簽協(xié)議。而購房人擔心自己錯過機會，錯過的就是幾十、甚至上百萬元的獲利，依然選擇交錢購房。

　　在京北懷來某項目，已簽署認購協(xié)議的購房者被通知需要先交齊首付、草簽合同、辦理貸款，正式合同隨后再補。開發(fā)商與銀行達成協(xié)議，雖然未進行網(wǎng)簽備案，但購房人依然可以進行貸款、還貸。銷售說服購房人的理由是，如果不盡早草簽協(xié)議，可能就會失去銀行利率九折的折扣。在燕郊某些項目，因為備案價格與銷售價格不同，購房人購房只能簽訂陰陽合同，不僅貸款無法按照房款真實總額進行，部分購房人交付的差價，只能收到一紙收據(jù)。

　　而隨著環(huán)京大部分區(qū)域加入限購的行列，一些投資客被限購擋在門外。環(huán)京大部分區(qū)域的限購政策都是非本地戶籍限購一套，首付最低30%。一些一次性購進多套的投資客，購房無法進行正式的網(wǎng)簽，只能先與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議，隨后再想其他辦法騰挪資格。雖然很多購房人對于這種做法并不認同，但明知有風險，依然選擇出手購房。

　　不網(wǎng)簽權(quán)益難保障 違規(guī)購房風險大

　　一般選擇違規(guī)操作的樓盤，銷售價格相比區(qū)域其他正規(guī)樓盤，在價格上都有一定優(yōu)勢，而這個價格優(yōu)勢，就是吸引購房人的最大理由，但較低的價格背后，是巨大的風險。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，草簽協(xié)議面臨很多市場風險和政策風險，只是草簽協(xié)議，不進行網(wǎng)簽，一旦期間發(fā)生因政策帶來的稅費首付變化，購房人的利益都無法得到保障。而部分項目無證銷售，面臨的風險就更大了。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅提醒，首先，草簽的協(xié)議與政府的制式合同相比，是相對粗糙簡單的版本，對購房者的利益沒有辦法進行全面的保障。第二，如果只是草簽，不進行網(wǎng)簽，說明購房者的購房資格并沒有得到政府的審核通過，那是否具備購買這套房產(chǎn)的資格就沒有得到確認，還有可能是本身不具備購房資格，線下簽約，那這個購房協(xié)議也很難得到法律的保護，本身合同在法律上就是站不住腳的。第三，通過網(wǎng)簽之后，房屋的面積、戶型及價格才真正確定，有了這樣的約定，在交房時這些條件才會被執(zhí)行，否則就會面臨很多問題，包括價格的變化、產(chǎn)品的變化，還有一房兩賣的情況。最后，只草簽不網(wǎng)簽的話，購房人基本不能從銀行獲取貸款，購房的付款方式就需要和開發(fā)商進行明確，這其中就蘊含了很大風險。

　　當購房人已經(jīng)草簽購房，后續(xù)出現(xiàn)問題了要怎么解決呢？郭毅表示，當法律文件不能保護自己利益時，問題就很難解決，所以購房人不要為了著急買房而失去理智。張大偉則提醒，草簽的協(xié)議理論上應該也是有效的，但如果簽約方非開發(fā)主體，比如是代理公司，那這個協(xié)議很有可能就變成了一紙空文，就算是開發(fā)主體，也可能存在倒閉的可能，這時候草簽協(xié)議就很難得到保障。(門庭婷)

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　　部分環(huán)京熱點區(qū)域限購政策

　　廊坊

　　出臺時間：2016年4月

　　2016年4月1日晚，廊坊市出臺《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，即“廊九條”，實行住房限購和差別化住房信貸政策；政策規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款不得低于30%等。

　　三河市燕郊縣

　　出臺時間：2016年4月、7月

　　2016年4月11日，三河市出臺政策，稱全面落實住房限購和差別化信貸政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。同時，嚴格商品房預售管理，加強價格管控，銷售價格6個月內(nèi)不準調(diào)整，6個月后上漲幅度不超過10%。

　　2016年7月，三河市再發(fā)通知，稱自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于30%。

　　天津市武清區(qū)

　　出臺時間：2016年9月

　　2016年9月30日，天津出臺限購限貸新政，對城六區(qū)及武清區(qū)進行限購。

　　政策規(guī)定，在天津擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房；對在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的非天津戶籍居民家庭，申請商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

　　張家口懷來縣

　　出臺時間：2016年11月

　　2016年11月，張家口懷來縣發(fā)布通知，稱2016年11月30日起，非本縣戶籍居民尚未擁有本縣住房，可在本縣購買一套住房（含新建商品住房和二手住房），且購房首付款比例不得低于30%；非本縣戶籍居民已在當?shù)負碛幸惶准耙陨献》康模瑫翰坏迷诒究h購買住房。

　　保定涿州市

　　出臺時間：2017年3月

　　3月1日下午，保定涿州市委宣傳部官方微博發(fā)布消息稱，涿州市政府出臺《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，即日起實施。

　　該實施意見顯示，涿州將實行住房限購和差別化住房信貸政策。對非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%；對于本市引進人才和外地駐涿州單位人員可享受本市購房優(yōu)惠政策。

　　保定淶水縣

　　出臺時間：2017年3月

　　3月2日，《淶水縣人民政府關(guān)于加強調(diào)控商品房市場的若干規(guī)定》正式出臺。

　　《規(guī)定》稱：“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房者首付款比例不低于30%，限購自2017年3月1日開始執(zhí)行，非本地戶籍居民在淶水縣買房需要先到房管局開具準購證明（需攜帶戶口本，身份證和結(jié)婚證），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑準購證明與購房人簽訂購房合同和網(wǎng)簽備案。本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低于60%。”

　　張家口崇禮區(qū)

　　出臺時間：2017年3月

　　3月8日，河北張家口市崇禮區(qū)人民政府發(fā)布公告稱，為進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，合理引導住房需求，在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（試行）》政字〔2016〕96號文件基礎(chǔ)上，制定進一步調(diào)控措施。

　　根據(jù)文件規(guī)定，本區(qū)戶籍居民家庭已有本區(qū)2套以上（含2套）普通住房的不允許購買第三套普通住房（含二手房）；本區(qū)戶籍成年單身人士（含離異）可以購買1套普通住房；本區(qū)戶籍居民購買首套普通住房或非普通住房，首付款比例均不低于30%、40%。購買第二套普通住房，首付款比例不低于60%，購買第二套以上非普通住房（含第二套），首付款比例不低于70%。

　　非本區(qū)戶籍居民家庭，崇禮區(qū)規(guī)定可以購買1套普通住房，首付比例不低于40%。非本區(qū)戶籍居民家庭購房時需提供自購房之日起前兩年內(nèi)在本區(qū)累計繳納一年以上個人所得稅或社會保險繳納證明，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。